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调控下猛药 楼市或退烧

发布日期:2017-03-21 10:47:03 | 文章来源:经济日报
 2017年,中国楼市波澜再起。截至目前,全国共有17个城市启动或升级限购限贷措施,差别化信贷成为新一轮调控的着力点。一系列楼市调控“组合拳”,显示出监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低,地方政府对控制房价过快上涨的决心不断增强——
  今年的《政府工作报告》提出,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。话音刚落,新一轮房地产调控措施就在全国各地出台。截至目前,全国已有近20个地市相继出台限购或限购升级措施,进一步彰显了地方政府控制房价过快上涨的信心和决心。
  随着新一轮调控措施加码升级,未来楼市将何去何从?带着这一问题,记者采访了多位相关专家学者。
  多地调控再升级
  3月17日,北京、广州、郑州、石家庄四地在同一天出台楼市调控措施。北京二套房认定将采取“认房又认贷”的方式,即便在北京无住房,但曾经有过商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的,再购房时也被认定为购买第二套房产。同时,北京还将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
  石家庄要求非本市户籍居民暂不得购二套房,同时提高了首付比例。郑州宣布凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。广州发布的新政要求单身限购一套住房、非本市居民连续缴纳社保取得购房资格的年限由3年延长至5年。
  随后的3月18日和19日,长沙和保定又出台调控措施。长沙暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。保定暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新房及二手住房。
  方正证券房地产行业首席分析员夏磊认为,2017年以来,北京、广州等一线城市,二手房市场持续升温,石家庄、郑州等城市,新房市场持续火爆,引发监管层关注。在“因城施策”的大背景下,各地政府守土有责,从限购、限贷两个层次着手稳定市场。
  记者梳理发现,此次出台楼市调控措施的城市不再限于曾经熟悉的大城市和热点城市,许多热点城市周边的城市甚至县城也加入了收紧楼市的行列。比如,环北京地区的涿州、涞水、崇礼,环上海的嘉善县,环南京的滁州,环福州的连江等,都于近期出台了楼市调控措施。
  中原地产首席分析师张大伟认为,2016年“930新政”以来,一线和部分二线城市房价过快上涨的虚火被基本抑制后,购房需求出现外溢,一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市,助推了周边城市房价的上涨,在北京、上海、深圳周围表现得较为明显。周边城市市场过快上涨的趋势,使得一些地方政府出台了调控措施。
  供需两端同发力
  夏磊认为,出台楼市收紧措施的城市短期市场会趋于平稳,对市场情绪起到及时降温的作用。调控有利于筛选出真正的刚需,引导投资需求适当转向。
  2017年的《政府工作报告》提出,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。
  遏制热点及热点城市周边房价过快上涨的趋势,需要从供需两端发力。需求方面,一些城市出台了限购、限贷政策,防止投资投机性需求过多进入市场。楼市调控同样需要从供给端发力,正如《政府工作报告》所要求的,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。
  在一些热点城市,土地供给不足是导致房价过快上涨的重要原因。国土资源部部长姜大明在两会期间表示,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积。
  北京市目前加快了土地供应节奏。北京市3月17日出台的相关文件称,北京市目前已供应商品住宅用地109公顷,完成年度土地供应计划的42%,是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是去年全年实际供应量的2.5倍。加大住宅用地有效供给,对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。
  对于从供给侧发力解决热点城市房价过快上涨的问题,绿地集团董事长张玉良在“中国发展高层论坛”上提出,用新型城镇化和城市群的思路,在大城市周边发展特色小城、卫星城,通过大交通,也就是打通大城市和特色小城和卫星城之间的交通,也有望达到增加供给的效果。
  严控投机性信贷
  信贷历来与房地产市场关系密切。一旦信贷资金过度向房地产业聚集,将积累泡沫,不利于实体经济发展。
  国家发展改革委主任何立峰在“中国发展高层论坛2017年会”上表示,中国经济发展面临的三大结构性失衡,其中之一是房地产和实体经济失衡。大量资金涌入房地产市场,曾一度带动了一线和热点二线城市房价过快上涨,进一步推高实体经济成本。因此,要控制信贷资金过度流向房地产业。
  国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微在此间发言时提到,从2016年开始,房价在一些热点城市过快上涨的主要原因是大量非银行资金,包括实业、企业的资金、资本市场的资金大量进入房地产,带动了整个房地产价格的快速上涨。“我们认为当前房价还是存在着泡沫风险。”
  中国银监会主席郭树清也在不久前介绍,目前银行贷款大概四分之一投向房地产,2016年新增贷款中有45%是房地产贷款。在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。
  中国银监会副主席王兆星说,从银行角度来说,我们更希望房地产市场稳定、健康发展,既不能出现巨大的泡沫,也不愿意看到出现巨大波动。所以,在房地产信贷政策方面,对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制。(记者 亢 舒)
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