new_index_ad_01 new_index_ad_02 new_index_ad_03 new_index_ad_04 new_index_ad_05 new_index_ad_06 new_index_ad_07 new_index_ad_08
 

二手房交易应该缴纳哪些税费?

潮州市地税局为你释疑
发布日期:2017-10-27 10:16:01 | 文章来源:潮州日报

  随着二手房交易的火爆,税务机关经常收到一些人咨询,二手房交易到底该缴什么税?应该如何计算?有没有免税的?

  据潮州市地税局相关人员介绍,按照现行税法规定,在二手房交易过程中,买卖双方需缴纳以下税收:卖方需缴纳增值税、附加税(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)和个人所得税;买方需缴纳契税。卖方和买方需要缴纳的税费不尽相同,其中卖方需缴纳的税收金额比较大。

  下面就通过一个小小案例,向大家详细解答。

  案例:住在广东省潮州市市区的甲以105万的价格将自己的住房出售给乙,甲和乙应如何纳税?

  对于乙而言,乙只需要缴纳契税,法定税率为房款的3%。

  (一)如果乙购买的住房是家庭的唯一住房,且房屋面积在90m2以下的,需按1%的税率缴纳契税,应缴纳契税105万/(1+5%)*1%=1万元;房屋面积超过90m2的,需按1.5%的税率缴纳契税,应缴纳契税105万/(1+5%)*1.5%=1.5万元。

  (二)如果乙购买的住房不是唯一住房,即在已有住房基础上又购买家庭第二套改善性住房,且房屋面积在90m2以下的,需按1%的税率缴纳契税,应缴纳契税105万/(1+5%)*1%=1万元;房屋面积超过90m2的,需按2%的税率缴纳契税,应缴纳契税105万/(1+5%)*2%=2万元。

  (三)购买三套及以上住房,没有优惠政策。

  政策依据:关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知,财税【2016】23号文。

  甲需要缴纳税费较为复杂。

  一、增值税

  (一)如果甲是自建自用而出售,则免征增值税;

  (二)如果甲出售的房屋购买时间不足两年的,全额征收增值税。应缴增值税为105万/(1+5%)*5%=5万元;

  (三)如果甲出售的房屋购买时间超(含)两年的,免征增值税。

  政策依据:财税【2016】36号文—《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》;财税【2016】43号文—《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》。

  二、城市维护建设税及附加费

  应交城市维护建设税5万*7%=0.35万元

  应交教育费附加5万*3%=0.15万元

  应交地方教育费附加5万*2%=0.1万元

  附加税费小计0.6万元。

  三、印花税

  根据财税【2008】137号文件规定,个人购买出售住房暂免征收印花税。

  四、土地增值税

  根据财税【2008】137号文件规定,个人购买出售住房暂免征收土地增值税。

  五、个人所得税

  (一)甲出售的住房,居住五年以上且为家庭唯一住房的,免征个人所得税。

  政策依据:财税字【1999】278号文件,财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知。

  (二)甲以转让收入减去房屋原值和合理费用后余额为应纳税所得额。假如甲有原来的购房合同、税务发票等有效凭证,经主管税务机关审核后,允许从转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用。比如甲有购房发票,金额为75万,购房时缴纳相关税费15万,销售过程费用5万,则甲应缴纳个人所得税[105/(1+5%)-75-15-5-0.6]*20%=0.88万元。增值税属价外税,不得作为减除项目。

  政策依据:《个人所得税法》第六条第五款;财税【2016】43号。

  (三)如果甲无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据规定,对甲实行核定征收。目前潮州市执行的核定征收率为3%,即应核定征收个人所得税105万/(1+5%)*3%=3万元。

  政策依据:国税发【2006】108号文件—国家税务总局关于个人住房转让个人所得税有关问题的通知。

  享受优惠政策的时间界定。

  目前在二手房交易过程中,卖房需缴纳的增值税及个人所得税均有优惠政策,以卖方取得房产的时间为主要界定标准,如出售的房屋购买时间超(含)两年的,免征增值税。那么如何界定购买时间呢?税务机关强调,以上提到免征卖方的增值税,免征卖方个人所得税的条件中,满2年、满5年的时间期限,并不是以购房合同或者购房协议中的日期起算的。

  税务机关对2年、或者5年的时间界定,是以卖方缴纳契税取得税票或者办好房产证这两个时间,按孰早原则进行认定,比如卖方是在2015年取得房产,今年是2017年,如果达到满两年时间期限的,就可以享受税收优惠政策。  税文

相关文章:
二手房交易应该缴纳哪些税费? 2017-10-27 10:16:01
网上展厅